En Argentina hay cada vez más personas que alquilan la vivienda en la que residen. Según el último Censo, un porcentaje del 23,9 por ciento frente a los 15,8 por ciento obtenidos en 2010. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, más de un tercio de la población es inquilina y, en los hogares encabezados por personas menores a 35 años, dos de cada tres personas alquilan. Los precios elevados en comparación con una baja del valor real del salario, sumados al crecimiento de la oferta de alquileres en moneda extranjera y la tendencia a ofrecer alquileres temporarios, hacen que las personas inquilinas estén cada vez más atrapadas en un callejón sin salida.
De cara al debate el próximo 23 de agosto en la Cámara de Diputados sobre posibles modificaciones a la Ley de Alquileres vigente, Feminacida dialogó con especialistas y referentes. ¿De qué manera impactó dicha ley ―al menos en los casos en los que se cumple― en la situación de quienes alquilan? ¿Es posible revertir la situación de crisis actual? El acceso a la vivienda, ¿es un derecho que debe garantizar el Estado? ¿De qué manera?
Ley de alquileres: de la esperanza inquilina a la lucha por su implementación
La Ley 27.551, conocida como “Ley de Alquileres”, se sancionó en junio de 2020 (y entró en vigencia un mes después), en un contexto de pleno aislamiento por pandemia, con el objetivo de regular el mercado homónimo luego de varias décadas de desregulación y, de esta manera, garantizar un acceso al alquiler más justo para la población inquilina. Se trató de una modificación del Código Civil y Comercial de la Nación que introdujo una serie de cambios relacionados con el plazo mínimo de contrato (tres años), la frecuencia y método de actualización del valor de renta (anual), las garantías a presentar y la obligatoriedad del registro de los contratos ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), entre otros.
Estas medidas despertaron polémicas y debates en la agenda pública: diferentes sectores (propietaries, inquilines e inmobiliarias) se aliaron o enfrentaron en defensa o detrimento de la ley. A tres años de su implementación, la situación es cada vez más crítica. Según una encuesta realizada en 2022 por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la Universidad de San Martín (EIDAES - UNSAM) y otras instituciones, el 50 por ciento de las personas que residen en el AMBA alquila sin un contrato formal escrito y más del 60 por ciento afronta aumentos por fuera de la ley.
Una colisión de dos derechos
El próximo 23 de agosto se debatirán en el Congreso Nacional dos dictámenes con estado parlamentario referidos a la ley. El proyecto de minoría, consensuado por la oposición, plantea un retorno a los dos años para el plazo mínimo legal de los contratos y elimina cualquier índice para fijar el valor de alquiler y los plazos de actualización (entre 3 y 12 meses), dejándolo en manos de “una libre negociación” entre propietaries e inquilines. El dictamen de mayoría, elaborado por el bloque del Frente de Todos, busca mantener el plazo de tres años en los contratos y el índice de actualización que combine el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), y propone otorgar más facilidades a les inquilines para la presentación de garantías. Por otro lado, no contempla impuestos a la vivienda ociosa o vacía, ni planea intervenir en los precios de inicio y renovación de contratos.
"Desde que se votó la ley de alquileres se implementó toda la campaña en contra. De aprobarse la reforma que propone la oposición, el Congreso no haría más que legitimar las condiciones que el mercado pudo imponer de manera impune”, sostiene en diálogo con Feminacida Gervasio Muñoz, referente de la agrupación Inquilinos Agrupados.
En ese sentido, Florencia Labiano, socióloga y becaria doctoral del CONICET en la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (UNSAM), afirma para este medio que “ninguno de los dos dictámenes presupone una mejora en la situación de les inquilines, aunque el de mayoría hace concesiones a los propietarios pero no implica un retroceso. El de minoría está hecho a medida de las demandas de los intermediarios inmobiliarios”, y agrega: “No hay forma de justificar que los aumentos en periodos más cortos o contratos más breves beneficien a les inquilines”.
Labiano comparte que esto es similar al proceso de descongelamiento del mercado de alquileres ocurrido entre 1976 y 1979: “Quienes investigaron ese periodo comentan que, a diferencia de lo que esperaban les responsables de esta desregulación, los precios no bajaron tras el aumento de la oferta sino que aumentaron los desalojos”. Además, “cuestionar y modificar una ley que no se preocuparon por hacer cumplir, en este contexto electoral, con altas expectativas devaluatorias (y por ende, inflacionarias), es de una irresponsabilidad inhumana que sólo complica la vida de quienes alquilamos”.
Las inmobiliarias y buena parte de les propietaries atribuyen el hecho de que alquilar sea más difícil en los últimos años a la Ley de Alquileres. Consultado al respecto, Sergio Rosanovich, economista e investigador sobre acceso a la vivienda, aporte: “Es un lugar común el de asignarle toda la responsabilidad a la ley. Sin embargo, lo cierto es que fue sancionada en un contexto de pandemia, con un decreto de congelamiento de precios de alquileres, de prórroga automática de contratos y una prohibición temporal de realizar mudanzas, luego de dos años en los que aquellos contratos firmados al 15 por ciento semestral en 2018 subestimaron fuertemente la inflación posterior. Todos estos factores incidieron de manera combinada y es al menos simplista señalar a la ley de alquileres como la culpable”.
En ese sentido, menciona la “colisión entre el derecho a la vivienda y el derecho de renta” y comparte para este medio: “La ley, como resultado de una negociación, le da un poco a cada parte. La extensión del período mínimo a tres años mejora las condiciones del derecho a la vivienda, mientras que la definición de un índice y la autorización para indexar el precio del alquiler al mismo, manifiestan una posición favorable a la búsqueda de la renta”. Sin embargo, “para les propietaries no deja de ser una inversión –o un costo de oportunidad en el caso de la herencia– donde se inmoviliza un considerable capital”, agrega Rosanovich .
¿De qué manera impactó la ley -al menos en los casos en los que se cumple- en la situación de quienes alquilan? Consultado al respecto, el economista afirma: “Entre quienes alquilan con un contrato dentro de la ley, en primer lugar, tienen la certeza de la tenencia de la vivienda en alquiler por un 50 por ciento más de tiempo que en relación a la situación previa”. Esto resulta en una mayor estabilidad, explica el economista, porque permite consolidar ciertas costumbres respecto a la distancia frente al lugar de trabajo o educación, elementos esenciales en la organización familiar. Además, “no tienen que negociar con la parte locataria los ajustes dentro del contrato, sino que se guían por la evolución del índice de contratos de locación que publica el Banco Central. Los ajustes anuales permiten conservar el poder adquisitivo de quienes alquilan durante un tiempo más largo”, comparte. Labiano, por su parte, añade que el ajuste anual del valor de renta es “lo que molesta” y considera que la ley vigente “es un avance en el reconocimiento de la sensibilidad que tiene este mercado para el ejercicio de un derecho básico como es la vivienda”.
Rosanovich coincide y agrega que, en contraste, aunque la consecuencia de esto para la parte locadora es una reducción de la renta en comparación con los ajustes semestrales, “ya no es necesario intentar adivinar la evolución futura de la inflación, que por otra parte solía ser subestimada. Este último aspecto de la ley, a favor de la parte locadora, suele estar invisibilizada”.
Alquilar: radiografía de una odisea
Lucía se fue a vivir sola por primera vez en agosto del 2021. En diálogo con Feminacida, cuenta que la búsqueda de un departamento para alquilar fue en ese entonces “febril y angustiante: la mayoría de los avisos publicados tenían valores más altos de lo que podía afrontar con mis ingresos como docente”. Sostiene, además, que lo más complejo en aquel año no era la oferta, sino que le aceptaran sus recibos de sueldo de dos trabajos diferentes más los de una amiga en forma de garantía. La Ley de Alquileres, en teoría, la protegía del requisito impuesto por inmobiliarias y propietaries de contar exclusivamente con una garantía propietaria.
Finalmente logró mudarse a un monoambiente de 27 metros cuadrados en un barrio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pero, pese a que la ley ya contaba con un año de vigencia y que la idea del propietario del inmueble era conseguir alguien que lo habite a largo plazo, éste impuso como condiciones de renta realizar un contrato que se renovaría cada tres meses y sin registrar. Es decir, un alquiler a largo plazo por fuera de lo legal, oculto bajo una fachada de alquiler temporal. Lucía, que necesitaba desocupar el departamento que sus padres alquilaban anteriormente, cuenta que se vio obligada a aceptar esas condiciones.
“A mi mamá y a mi papá la dueña del departamento en donde vivíamos decidió no renovarles su propio contrato de alquiler, por lo que tuve que aprovechar la situación e independizarme, en parte para que pudieran conseguir un lugar más pequeño en donde vivir”. En marzo de este año, a casi dos años de haber ingresado, el propietario la llamó a Lucía para pedirle que desaloje el departamento lo más pronto posible. La búsqueda de una vivienda en los principales portales fue infructuosa: no llegó a visitar ninguno porque las barreras impuestas por las inmobiliarias o propietaries son cada vez más altas. “La gran mayoría de las publicaciones manejan valores imposibles de afrontar, y en muchos casos lo que ofrecen roza lo inhabitable”, reflexiona.
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Joaquín tiene que mudarse en un mes y cuenta para este medio: “Esta semana llamé a 10 publicaciones de Zonaprop y Argenprop (los principales portales en donde se publican propiedades) y en barrios como Caballito, Villa Crespo, Almagro, Chacarita y otros, todos rodean los $ 150.000 mensuales”. Respecto a las condiciones de alquiler, añade que “son todas propuestas ilegales: me ofrecieron actualización de contrato cada cuatro o tres meses, pagando tres meses por adelantado más comisión. Tienen cinismo a la hora de informar y tratar: es un panorama de pesadilla”, comparte.
Julieta, que convive con su pareja en un departamento de dos ambientes de San Isidro, comenta a Feminacida que le pasó algo similar a la historia de Joaquín. “Luego de 2 contratos, y frente a otra potencial renovación, la dueña de donde alquilo me dijo que no me podía asegurar un aumento menor al 120 por ciento y que, por las dudas, vaya buscando otra cosa”.
Según la encuesta mencionada anteriormente, el 44 por ciento de las personas encuestadas manifiesta que debe cambiarse de vivienda por motivos ajenos a su voluntad (por ejemplo, por aumento del precio o finalización unilateral del contrato). Nadia y Felipe, que vivían en el barrio porteño de Balvanera desde hace cuatro contratos de alquiler (aproximadamente unos ocho años), se vieron obligades a desarmar su hogar y mudarse a la habitación de un estudio de un familiar de manera provisoria. “Cuando llegó el momento de una nueva renovación, el dueño nos dijo que nos teníamos que ir porque su hijo necesitaba ocuparlo”, cuenta Nadia. Sin embargo, a la semana siguiente de recibir la noticia, se enteraron de que el departamento había sido publicado en un portal de alquileres. “Incluso estábamos con intenciones de pagar más de lo que correspondía a cambio de seguir allí, pero el dueño ni siquiera nos planteó la posibilidad de negociar”, agrega Felipe.
¿Hasta qué punto se puede sostener esta situación? ¿Cuál es el futuro que depara a quienes alquilamos?
Un tema, ¿en agenda?
Una de las principales dificultades que enfrentan quienes dependen de un contrato de alquiler para tener un hogar reside en el crecimiento de un fenómeno complejo: la tendencia de volcar las propiedades al mercado del alquiler temporario con o sin fines turísticos, que se da en grandes urbes, tanto a escala global como también en nuestro país. “Desde el punto de vista de les propietaries no es otra cosa que una estrategia adaptativa para perder la menor rentabilidad posible haciendo uso de los intersticios que deja el marco legal en general, y el Estado en la fiscalización de la aplicación de la ley en particular, sostiene Rosanovich y reflexiona: “Creo que esta estrategia obedece más a la alta inflación que a un cambio de modelo de negocio”.
Por otro lado, aparece como dificultad la problemática de vivienda ociosa o vacía. Según un informe del Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (CEDESU) publicado este año, los inmuebles no utilizados como residencia principal crecieron un 45 por ciento en cuatro años y, en la actualidad, se estima que la cantidad total de viviendas vacías asciende a 200 mil unidades. Esto deja en evidencia que el problema habitacional no se relaciona con la inexistencia de inmuebles, sino más bien con la falta de oferta accesible de alquileres. Es decir, que la solución no debería estar enfocada exclusivamente en construir más unidades habitacionales, sino en volcar las viviendas vacías al mercado de manera justa para quienes necesitan alquilarlas.
“El mercado privado en Argentina produce viviendas a un ritmo importante. No faltan viviendas, faltan hogares”, comparte Gervasio Muñoz. “Esto es un tema central en el que creo que nadie tiene voluntad para llevar adelante un impuesto a vivienda vacía. Nosotres presentamos el año pasado en la Legislatura porteña un proyecto de ley para que una vivienda que lleve noventa días vacía se ponga en alquiler de manera obligatoria”, agrega el referente de Inquilinos Agrupados.
En una entrevista reciente con este medio, Maru Bielli, segunda candidata a legisladora porteña en la lista de Unión por la Patria, sostuvo que “necesitamos regular la vivienda ociosa: revisar qué es lo que se puede construir, cómo se puede construir y para quién se puede construir. Hay que regular esas viviendas que ya existen para que sean puestas en función del acceso a un derecho. Por ejemplo, que sean puestas en el mercado privado de alquileres, que el impuesto que se tenga que pagar por tener una vivienda vacía motive a esos dueños a alquilarla”.
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En ese sentido, Vicky Freire, candidata a legisladora porteña por Unión por la Ciudad, afirmó a Feminacida: “Estamos en una ciudad donde permanentemente se construyen torres pero no se garantiza una vivienda accesible para la población, un alquiler regulado para quienes lo necesitan o la urbanización de los barrios populares, que son 54 en la Ciudad de Buenos Aires pero solamente cuatro están en proceso de urbanización”.
La plataforma encabezada por Leandro Santoro, candidato a Jefe de Gobierno del espacio Unión por la Patria, propone regular el alquiler temporario y llevar adelante “un plan integral para generar un shock de oferta de vivienda para reordenar el mercado inmobiliario e influir sobre los precios” y generar un sistema de “incentivos y desincentivos para que las viviendas ociosas sean volcadas nuevamente al mercado”. Sin embargo, en una entrevista previa al cierre de campaña de cara a las Primarias Abiertas, Simultáneas y Obligatorias (PASO), sostuvo que “hay que modificar la Ley Nacional de Alquileres y buscar un punto de común acuerdo entre propietaries e inquilines”.
Las propuestas de Juntos por el Cambio, por el contrario, se concentran, al menos en lo que respecta a la candidatura a Presidente de Horacio Rodríguez Larreta, en ocho puntos que apuntan a una derogación de la Ley de Alquileres y a “premiar a los buenos inquilinos que paguen a tiempo” con un certificado que servirá posteriormente como antecedente financiero para acceder a un crédito hipotecario, entre otros. Las principales propuestas de las alianzas y frentes de izquierda, por su parte, mencionan un “plan de emergencia habitacional para construir viviendas, garantizar servicios básicos y regular el precio de los alquileres”.
En la actualidad, las grandes ciudades debaten qué medidas tomar para garantizar el acceso a la vivienda. En un informe que presentó el Observatorio de Coyuntura y Políticas Públicas (OCEPP) se sostiene que, en países tanto de Europa (Francia, Alemania y España) como de América Latina (Uruguay, Brasil y Argentina), el mercado de alquileres se encuentra regulado de alguna manera. “En Francia y España, por ejemplo, se creó la categoría de zonas tensionadas, donde las disposiciones de las leyes de alquileres son más estrictas y se combinan con el nivel de concentración de la vivienda”, menciona Rosanovich.
Hacia una solución ¿posible?
Si se busca pensar posibles soluciones a la odisea de alquilar, es necesario, por un lado, analizar la multicausalidad del problema, y, por el otro, reflexionar acerca de los lentes a través de los cuales se mira y entiende a inquilines y propietaries. “Para poder hablar de justicia es imprescindible reconocer que hay una jerarquía entre el derecho a la vivienda y el derecho a la renta, que no se trata en ningún caso de negar pero sí de regular”, afirma Labiano. Para la socióloga, el derecho a la vivienda se articula en torno a un reparto desigual o concentración de propiedades. “El mercado de alquileres podría pensarse en paralelo al mercado de trabajo. En ambos, es la propiedad sobre ciertos bienes lo que organiza quién ofrece y quién demanda, pero, en el caso del trabajo, el Estado reconoce que esto produce una relación desigual y debe protegerse a la parte más débil”, afirma. “Creo que una política de alquileres es insuficiente si sólo se regula el mercado. Hay que pensar al alquiler en conjunto con el resto de las modalidades de provisión de vivienda -públicas, privadas y autogestionadas-, y atendiendo a políticas no sectoriales que impactan en la accesibilidad (como la política monetaria, el sistema financiero, el diseño tributario, etc.)”, agrega.
Sergio Rosanovich coincide con lo expresado por la socióloga: “creo que es necesario abandonar la ficción de la libre negociación entre las partes: cuando entran en colisión la búsqueda de una renta y la de una vivienda, la vulnerabilidad de cada parte es diametralmente opuesta”. Por otra parte, el economista sostiene que “del mismo modo en que las leyes de trabajo y los derechos laborales no tienen responsabilidad sobre la caída del ingreso en trabajadores informales, la Ley de Alquileres no puede ser la culpable del crecimiento de la oferta de alquileres dolarizados en un contexto de alta inflación”.
En ese sentido, Gervasio Muñoz sostiene que “no hay solución a la vivienda sin un Estado con capacidad para controlar y aleccionar al mercado de alquileres. Un Estado dominado por éste no puede solucionar problemas estructurales. Para debatir necesitamos más organización y decisión política”.
“En CABA los menores de 35 años acceden a la vivienda a través del alquiler en un 60 por ciento y el Estado no puede quedarse de brazos cruzados a la espera de que el mercado se autorregule”, concluye Rosanovich.
Quienes dependen de un contrato de alquiler tarde o temprano se deben enfrentar a una decisión por parte del o la propietaria del inmueble que habitan acerca de permanecer allí o no. La especulación con el derecho a la vivienda llegó a un punto de quiebre y no retorno y, con un mercado desregulado y febril, sumado a una baja en el salario real, la situación de quienes alquilamos es cada vez más crítica.
Si el bienestar de les habitantes de un país depende del Estado, y el derecho a la vivienda digna se ve cada vez más vulnerado, ¿hasta dónde se puede estirar esta situación sin que el Estado tome una decisión favorable a quienes alquilan y asuma la responsabilidad de cumplirla? Es justo y necesario puntualizar que quienes dependen de un contrato de alquiler para vivir bajo techo están en una situación de vulnerabilidad mucho mayor que a quienes les sobra al menos una propiedad porque ya tienen dónde vivir. Por lo tanto, la base desde la cual unes y otres parten es asimétrica y desigual. Contemplando esta realidad, ¿será posible arribar a una solución y alquilar de manera justa?
